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从制度和观念上探索居者有其屋的可行之道房

发布时间:2019-10-13 05:25:05

  从制度和观念上探索“居者有其屋”的可行之道_房地产,评论

  2004年以来,全国商品房平均价格出现了两位数增长。而且房价过快上涨的势头,从东部沿海地区向其他地区扩展。住房消费已成为现阶段我国城镇居民的主导性消费之一。另一方面,房价过高已经使很多家庭难以承受。“住房难、住房贵”已成为困扰老百姓的一个很大问题,同时这个问题也引起了参加两会的{TodayHot}全国代表委员们的关注,就此采访了其中的几位。

  房地产市场结构“两极分化”严重

  根据国家统计局的统计,截至去年11月,我国本年购置土地面积中,未完成开发土地面积近1.7亿平方米。按目前水平计算,我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多,商品房空置面积达到1.14亿平方米。这揭示了一个问题--我国面临着潜在的住房过剩风险。而与此同时,北京等城市居民人均购房支出却下降了30%。

  对此结果,全国政协委员、山东经济学院教授郭松海表示:“现在供给结构错位,高档住宅过多,中低档的住宅过少,应当进一步地调整住房的供给结构,增加中低商品房的供给”。郭松海委员建议,政府应当建立廉租房、经济适用住房和中高档商品房等多层次的住房供应保障体系,促使房屋一二级市场协调发展,这是抑制房价过快上涨的治本之策。

  全国政协委员、东南大学教授达庆利也认为,我国目前的房地产市场结构{HotTag}发展存在“两极分化”:一方面高档商品房已出现过剩和闲置,另方面是低档商品房以及经济适用房等保障性住房匮乏。

  制度创新才能构建健康的房地产市场

  中国社会调查所去年12月份开始对北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉等地(不包括郊区及农村)的2000名公众进行了问卷调查。调查结果显示,人们关注度最高的是住房与物业问题,关注度为75.3%。可见,住房始终是百姓关注的热点问题之一。但如何让与百姓生活息息相关的房地产市场稳健健康地发展呢?

  郭松海委员分析说,房地产市场是一个垄断竞争的市场,不是完全自由竞争的市场。对于房价过快上涨,在现行市场环境条件下,如果政府运用计划经济的手段对房地产行业实行价格管制,那么房地产业将由半行政垄断行业退化为行政垄断行业,而实行市场化限制则是一种较好的选择。为此他建议,培育住房的二级市场很重要。存量市场能够动起来,房价就可以反映真正的市场需求了,现在二手房市场发育滞后,政策限制过多是一个原因。其次,经济适用房的政策在实施当中有一些问题,实施过程中应逐渐进行制度上的创新,例如建立住房保障基金。第三,住房公积金制度也需要创新,怎么推广,怎么实施,怎么保证增值,怎么充分利用起来,这些需要制度上的创新”。

  不管房价降到多少,总会有一些低收入家庭买不起,那么这部分老百姓的住房问题该如何解决呢?政协委员付彦的提议是,政府应出资建设一批廉租房,以解决那些低收入人群眼前没有住房的困难。“等他们有钱了,再去买经济适用房,更有钱了,再去买高档住房”。

  据汪毅夫委员介绍,在世界各国,大量的中低收入阶层的支付能力与标准住房市场价格之间均存在着巨大的差距,这正是各国政府必需干预(甚至是直接干预)住房市场的主要原因。为此,世界各国政府几乎无一例外地都在不同程度上为中低收入阶层老百姓解决住房问题提供帮助,在解决中低收入阶层居民住房问题方面承担了一定的社会和经济。但是能够制订出行之有效的住房政策来解决中低收入阶层住房问题的国家却是为数不多,新加坡政府在这一方面的做法、政策、经验在世界各国中是值得借鉴的国家之一。

  一是明确确立解决中低收入阶层的住房问题乃是政府必需承担和不可推卸的职责。1959年新加坡获得自治,新加坡共和国成立,当时新加坡的经济还很落后,人民生活水平很低,住房严重短缺,在当时的200万人口中,90%以上的人口未能拥有像样的住房;其中40%的人口居住在贫民窟与棚户区中。1960年2月2日新加坡政府设立了“建屋发展局”,作为发展公共住房、为符合条件的居民出售或出租低价“公共住房”的政府机构。所谓“公共住房”在新加坡被称为“政府组屋”,在香港被称为“公共屋村”,指的是由政府投资营建的用于低价出售或出租给中低收入阶层的住宅楼。新加坡的“政府组屋”不以赢利为目的,实际运作过程中经常出现亏损,由政府财政提供补贴;在20世纪80年代中期,这类补贴往往一年在1亿新元左右(约合5000万美元)。

  二是规定申请购买或租赁“政府组屋”的居民的条件。20世纪80年代中期,申请购买或租赁“政府组屋”居民的条件为:低收入家庭的月收入低于4000新元(约合2000美元), 当时约占新加坡家庭总户数的90%。符合申请购买“组屋”条件的居民可以分期、分批按政府规定的限价(造价成本加上经营成本)购得“组屋”,此外,并可有以下的保证: (1)20%的首期付款可以动用自己的公积金;(2)其余的80%房价可以取得中央公积全局的低息贷款支付,贷款的优惠利率为6.25% (年利),贷款期限为20年,由以后提存的中央公积金偿还;(3)“新加坡住房发展法案”规定,破产的“政府组屋”所有者仍可拥有蛆屋,保证住户即使在破产后也仍可“居者有其屋”。

  所谓“中央公积金”系新加坡政府通过立法而设立的一种强制储蓄制度(20世纪60年代中期起实行)。在这一制度下,雇主与雇员均需以雇员的薪金为基数、按法定的公积金缴纳率(以1995年的比率看,雇主与雇员各按20%的比率缴纳中央公积金)缴纳。“中央公积金” 归受雇职工所有,可以用于:退休养老、购买组屋、医疗保险、家庭保健、教育等用途。新加坡的“中央公积金”制度也是世界上最好、最健全的职工社会保险制度之一。

  三是“居者有其屋”计划的切实落实。自新加坡政府于1964年提出并开始推行“居者有其屋”的计划以后至1986年底,新加坡已有458601户家庭拥有自己的组屋,并有129634户家庭租用了公共组屋,这样一来便已有86%的人口居住在公共组屋中,其中有68.5%的家庭拥有自己的“组屋”,成为自己所居住的“组屋”的业主。至此新加坡政府的“居者有其屋”的计划可以说已经基本实现。

  值得借鉴的经验是:1.各级政府将为中低收入阶层解决住房问题视为自己的职责。 2.政府应设立自己的“组屋”开发机构,负责营建大量的低价经济适用房,分期分批地出售给中低收入阶层家庭,按住房的困难程度和收入高低排队,分期分批地、但需尽快地为这些家庭发售低价的经济适用房。只有每年有大量的“低价经济适用房”投入市场,才是当前乃至今后长期我国平抑市场房价的最有效、最根本的办法与途径。3.各级政府应在财政收入分配、金融融资等方面向解决中低收入阶层住房政策大力倾斜,作为利用二次收入分配杠杆的有力工具,缩小当前我国社会的重大收入差距乃是我国当前“以民为本”、建立社会主义和谐社会的头等重要的任务。 4.处理好政府(特别地方基层政府)与房屋开发商、贫困人民大众之间的矛盾关系。房屋开发商固然会为各个基层地方政府提供巨额的财政收入(高额的土地批价、税收、各种收费、繁荣建材市场),但他们利用房屋开发、操纵房价却也会在“制造房屋泡沫经济”、“金融信贷不良债权”等方面埋下极大的隐患,我们要吸取1997—1998年由“房屋泡沫”与“股市泡沫”破灭而引发的亚洲金融危机的教训,搞不好,这种“灭顶”之灾会在不久的将来出现在我国。房屋开发商追求的是高额利润,而广大贫困人民群众则是我国的“立国之本”,社会长期稳定的顶梁柱。

  我们完全有理由相信,新加坡这样一个小小的资产阶级执政的国家能够做到的,我们这样一个泱泱大国的无产阶级先锋队共产党执政的国家也一定能够做到,而且一定会做得更好、更漂亮。

  百姓住房消费观念要变政府配套政策要全

  面对日益上涨的房价,百姓到底应该怎么办呢?付彦委员提醒百姓说,现在是按劳分配制度,不是按需分配,老百姓住房消费观念应改变,应根据个人的实际情况来选择住房。群众买房要量力而行,不要盲目攀比。如果老百姓都排着队去买房、买好房,房价自然就涨上去了。所以在买房时,最好先掂掂自己的钱袋。

  郭松海委员对此也表示,住房改革,消费者应该打破只买不租的观念,住房消费应购租并重。他说:“我们应该引导城镇居民的第二选择,大力发展、规范租赁市场。租赁市场实际上是一个很大的市场,但是当前我们从法规、规章制度上有些问题,管理上更存在很多缺陷,很不规范,怎么来培育、引导居民来通过租赁的方式来解决自己的住房问题,这里边还有很多需要研究的地方。”

  梁亮胜委员提出,中低收入家庭住房难问题需要分层次解决。现行住房供给制度难以真正解决中低收入家庭的住房问题。突出问题是:

  1.经济适用房对于解决中低收入家庭的住房问题作用有限。政府建设经济适用房是为了满足中低收入家庭的住房需求,然而由于经济适用房价格过高,真正的中低收入家庭实际上无力购买。据全国工商联住宅产业商会去年对北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查显示,经济适用房主要满足了中等偏上收入家庭的需要。在三个城市购买经济适用房的全部家庭中,中等偏下和低收入家庭平均只占31.5%。据国家统计局2005年11月份的统计显示,全国人均月收入为912.52元,而目前许多中小城市的经济适用房价格都超过了2000元/平米,北京、天津等地更突破了4000元/平米,已经大大超过了中低收入家庭的购房能力。

  2、现有的廉租房远不能满足低收入家庭的住房需求。在美国、香港等发达国家和地区,依然有30%—40%的人没有属于自己的住房,政府通过廉租房等形式较好地解决了中低收入家庭的住房问题。我国“十五”计划中有关房地产改革和发展的目标是:“基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”。

  我国忽视了对租赁市场的培养,低收入家庭的住房矛盾也日益突出。尽管各主要大城市去年建设的廉租房数量较往年已大幅增加,仍不能满足低收入家庭的住房需求。据了解,发展廉租房较早的广州市,到去年为止总共也才解决了大约1500户双特困家庭的居住问题,而全市贫困户超过两万,即使不考虑新增的贫困户,按2005年的标准,每年解决468套,至少还得39年时间。

  此外,低收入家庭尽管通过申请可以租住廉租房,但仍需缴纳一定的租金和管理费。然而不少靠低保生活的家庭,其收入用来应付生活开支都很紧张,已很难再拿出钱来缴房租。

  梁亮胜委员提出,应从最低收入家庭着手,逐级解决中低收入家庭住房问题。按照国家统计局的划分,目前我国城镇居民中收入最低的占10%,较低的占10%,在最低的里面还有5%是极低收入者。由于中低收入家庭收入层次的区别,对住房的需求也不尽相同。对此,香港是从最低收入家庭着手,采取第一阶段免费安置特级贫困户;第二阶段为低收入家庭提供低价廉租房;第三阶段提高标准,实施旧房改造;第四阶段实施“居者有其屋”计划,鼓励个人购房,以此来满足各层次中低收入家庭的住房需求。为保障社会的和谐稳定,建议借鉴香港的思路,逐级解决中低收入家庭的住房问题。

  1.按收入由低到高的次序安置中低收入家庭住房

  解决中低收入家庭的住房问题需要加强规划,多渠道、分层次地解决。建议将中低收入家庭细分为最低收入、次低收入、中等偏下收入三个层次,建立适应不同家庭收入层次的住房保障体系。

  对于最低收入的家庭,建议政府拿出城区部分旧公房或收购部分旧私房,将这些家庭免费安置到公房或以租金补贴的形式安置到廉租房。

  次低收入的家庭,建议通过收购1日私房、新建廉租房或将部分经济适用房改售为租的方式向这些家庭提供充足的廉租房。

  鼓励中等偏下收入的无房家庭或人均住房面积低于政府规定标准的家庭购买经济适用房,同时加大监察力度,保证经济适用房的面积、价格、销售对象等符合政府规定的条件,确保中低收入家庭买得到。

  2.确立免费公房、廉租房、经济适用房的合理比例,并加强管理

  从住房供给的现状来看,经济适用房主要满足了中低收入家庭中收入在上层的家庭的住房需求,而目前我国最需要解决的是最低收入和次低收入家庭的住房问题。建议各地政府根据当地中低收入家庭各层次的占比情况,确立免费公房、廉租房、经济适用房的合理比例。加快发展免费公房、廉租房这两种适合最低收入和次低收入家庭的住房供给形式。建议政府对免费公房、廉租房的交通条件、质量、建筑面积、配套设施等作出标准化的规定,确保在交通和使用功能上,不增加低收入家庭的生活成本。

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